Tasación del arrendamiento de un lugar celular

Steel in the Air ha ayudado a más de 3000 clientes a lo largo del país en sus negociaciones de arrendamientos de torres celulares, ofertas de compra y gestión de recursos. Proporcionamos servicios de tasación y negociación utilizando una exhaustiva y oportuna información además de una completa consideración de todos los factores fijos y variables que podrían influenciar el valor de su arrendamiento inalámbrico. Somos una compañía de prestigio con un largo historial de clientes satisfechos – y pretendemos seguir este camino. Para cualquier tipo de tasación de recursos inalámbricos – desde arrendamientos propuestos hasta vencimientos de los mismos o compras, nosotros somos su fuente de confianza.

Qué podemos hacer por usted:

Revisar el arrendamiento – Evaluaremos los términos y el lenguaje de su arrendamiento actual, responderemos cualquier duda que pueda tener y le explicaremos el efecto real que cualquier cambio propuesto tendría para usted a corto y largo plazo.

Explicar las dinámicas de la industria – Analizaremos la dinámica actual del mercado, específicamente con respecto a la compañía que desea negociar con usted para determinar el valor de su propiedad en relación con otras opciones viables. También evaluaremos la probabilidad de las futuras expansiones de su arrendamiento y la posibilidad de que el arrendamiento se extendiera más allá de los términos originales frente al posible riesgo de finalización o términos debido a fusiones, adquisiciones, regulaciones FCC y/o innovaciones tecnológicas.

Proporcionar una tasación de mercado justa – Por medio de nuestra base de datos propia de tarifas de arrendamiento, determinaremos cuál es el valor justo de mercado de su arrendamiento (y cuál será la perspectiva de su valor en un futuro). Recomendaremos la renta, el aumento progresivo y la distribución de ingresos (si fuera aplicable) teniendo en cuenta el valor neto presente y las tendencias futuras.

Recomendar una estrategia – Le asesoraremos cómo colocarse favorablemente si decidiera vender. También podemos ayudarle y/o negociar la transacción por usted.

Si es usted un tasador, visite la siguiente página de nuestro sitio. Si es un inversor, visite la siguiente página de nuestro sitio.

Tarifas del arrendamiento de torres celulares: Cómo se determinan

Cuando un operador inalámbrico o una compañía de torres celulares se pone en contacto con un propietario, utilizan un agente de adquisición del terreno para ponerse en contacto con el propietario del mismo. El agente, por lo general, ya tiene en mente una tarifa de arrendamiento con la comenzar la negociación antes de llamar a la puerta del propietario. La tarifa de arrendamiento de la torre que le propondrán se basa en un número de factores. El primero de ellos es lo que su propia experiencia les determina sobre el tipo de arrendamiento y lo que la mayoría de los propietarios aceptarán. La mayoría de los agentes tienen una cantidad bastante significativa de experiencia en el área donde están adquiriendo los nuevos lugares para las torres celulares. Estos especialistas en arrendamientos sabrán el arrendamiento medio de un área determinada. Saben lo que la compañía de torres celulares o el operador inalámbrico están dispuestos a pagar. Incluso éstos también proporcionan sugerencias sobre la tarifa apropiada de inicio de dicho arrendamiento. Si el agente de adquisición de terreno es bueno en su trabajo, ya habrá analizado la zona y elegido los lugares que mejor se ajustan a los objetivos proporcionados por la compañía de torres celulares o el operador inalámbrico. Ellos saben si su lugar trabajo bajo reglamentos urbanísticos locales, normativas federales y si el lugar es fácil para construir en él o no. Habrán realizado un análisis competitivo del área para determinar si hay múltiples propiedades que podrían servir y satisfacer los objetivos del operador. Desafortunadamente, nunca le contarán las conclusiones de sus análisis.

Las tarifas de los arrendamientos de torres celulares están sujetas a la disponibilidad de opciones alternativas

Al contrario de la creencia popular, las tarifas de arrendamiento no están unidos a la densidad de población. Mientras que tienden a ser más altas en áreas urbanas, otras áreas igualmente urbanas conllevan tarifas completamente diferentes incluso aunque tengan una población similar. Por ejemplo, en Nueva York las tarifas de arrendamientos celulares son el doble de lo que los propietarios de Houston reciben por unos lugares similares. La explicación es que las leyes urbanísticas de Houston son más notablemente más simples y como resultado, es mucho más fácil encontrar múltiples lugares que satisfacen las necesidades de los operadores. Por ello, éstos no necesitan pagar tanto por una torre celular en Houston como en Nueva York, a pesar de que tanto una como la otra están entre las tres ciudades con mayor población de Estados Unidos. Las tarifas de arrendamiento de las torres celulares, por tanto, están realmente sujetas a la dificultad de encontrar alternativas adecuadas. Si el operador inalámbrico no puede encontrar un punto que satisfaga sus necesidades, pagarán una tarifa más alta por un lugar que si lo haga. En general, hay unas tarifas medias establecidas para los arrendamientos en las ciudades de todo el país. Steel in the Air tiene la gran fortuna como compañía de haber ayudado a más de 2200 propietarios en los últimos siete años y ha reunido unos inmensos datos sobre arrendamientos de torres celulares y recibido información de miles de consultas en nuestra página web. (Consulte los datos comparables sobre las tarifas de arrendamiento de lugares celulares para obtener más detalles.) Mientras que creemos que cualquier propietario puede conocer las tarifas preguntando a amigos y vecinos que posean un arrendamiento de una torre celular, pero eso no significa que ese pequeño ejemplo sea representativo del valor justo del mercado y de su espacio en particular. Y tampoco significa que se merezca obtener la tarifa media de arrendamiento de una torre celular. Su lugar podría ser el favorito de los operadores inalámbricos y podrían estar dispuestos a pagar más por él de lo estipulado como media.

Factores que influencian las tarifas de arrendamiento de las torres celulares

En el caso de que haya numerosas alternativas disponibles para los operadores, entonces no tendríamos demasiadas oportunidades para negociar su oferta inicial. Sin embargo, si prefieren su espacio al compararlo con otros o es la única opción que los operadores tienen, entonces comencemos a negociar. Los agentes de adquisición de espacios que se han puesto en contacto con usted poseen el beneficio de conocer todas sus opciones. Han consultados los factores detallados a continuación para seleccionar su propiedad junto a otras de la misma zona como candidatos potenciales.

  1. Topografía – La elevación del terreno es importante pero eso no significa la colina más alta del condado va a conseguir la mejor tarifa de arrendamiento. La compañía de torres celulares puede siempre construir una torre más alta en una propiedad a una altura más baja. Pero cuanto más alta la torre más cara, por lo que una ventaja en la posesión de un terreno elevado podría ayudar su posición en la negociación.
  2. Dificultad urbanística – Antes de que una compañía celular pueda obtener un permiso de construcción para erigir una torre, generalmente deben conseguir un permiso especial de uso para construir la torre. La mayoría de los distritos tienen códigos urbanísticos que determinan dónde se permiten las torres. Con frecuencia, esto significa que una parte de la propiedad podría servir a la compañía de torres celulares mientras que otras en la misma área no. En algunos casos, solo una parte de la propiedad funcionará para los objetivos de cobertura de la operadora y, en este caso, el propietario merece la mejor tarifa de arrendamiento para su torre celular.
  3. Constructibilidad – El lugar debe tener un acceso sencillo y suficiente espacio para construir una torre. La mejor situación es un terreno llano sin arboleda ya que éstos provocan que el desarrollo de las torres sean más caro. Un operador en ocasiones pagará más por un sitio donde es fácil construir y podría ofrecer tarifas de arrendamiento más bajas si el coste de la construcción es mayor.
  4. Acceso a la energía eléctrica y al servicio de compañías telefónicas – Virtualmente todas las torres necesitan energía eléctrica y servicio telefónico. Cuanta más distancia hay con la línea telefónica y la electricidad, mayor será el precio a etiquetar al constructor de la torre.
  5. Proximidad a otros lugares celulares - Cada operador inalámbrico desarrolla sus torres en conjunto con las otras torres en el área. Las torres están configuradas para "transferir" sus llamadas de una torre a la siguiente según usted va hablando en su celular y se dirige hacia ellas. Los operadores poseen un "anillo de búsqueda" específico donde necesitan ubicar cada torre dentro de un orden para superponer sus torres para lograr una "transferencia" efectiva. Puede que haya una propiedad adecuada para una torre celular cerca de su espacio, pero podría estar en una dirección que no pueden mover sin reducir la eficacia de la torre propuesta.

El factor de la singularidad

A menos que usted entienda claramente las opciones que tienen, no estará al mismo nivel y o bien, pedirá demasiado poco y perderá dinero o acabará perdiendo la negociación pidiendo más de lo debido. Hasta que no sepa por qué han seleccionado su propiedad y si la prefieren en comparación con las propiedades vecinas, no podrá negociar eficazmente una tarifa de arrendamiento apropiada. Es ahí donde Steel in the Air aparece como su asesor de confianza. Podemos analizar los factores enumerados anteriormente y evaluar cuánto le costaría al operador más o menos construir en su espacio. A partir de ahí, podemos informarle sobre qué tipo de tarifas están recibiendo los demás propietarios en situaciones similares. No le comentaremos simplemente lo que otras personas en su área reciben como tarifa de arrendamiento, le informaremos sobre por qué su lugar es mejor o peor y si debería obtener una tarifa media, más alta o más baja. No podemos garantizarle que vaya a conseguir un arrendamiento mejor por utilizar nuestros servicios, peor si podemos garantizarle que sabrá exactamente por qué aceptar una tarifa de arrendamiento en particular y no preguntarse durante 25 años por qué perdió dinero negociando.

Otras consideraciones financieras además de la tarifa de arrendamiento

También tratamos otros términos financieros que aparecerán en su arrendamiento celular. ¿Qué debería recibir como aumento gradual y cada cuánto? ¿Qué es una opción de pago apropiada (incluso si no ofrecen una)? ¿Debería pedir una distribución de beneficios si otros arrendatarios adicionales colocaran espacios en la torre? (La típica respuesta es no – pero hay situaciones en las que debería). ¿Debería ser reembolsado si un abogado debe analizar su arrendamiento? (La respuesta típica es sí – podemos asesorarle sobre cuánto puede pedir).

Para todas y cada una de las cuestiones relacionadas con las negociaciones o tasaciones de los arrendamientos de lugares celulares, por favor, no dude en contactarnos.