Arrendamientos celulares: Interpretación de la Cláusula de Prioridad de Renovación

Steel in the Air desea destacar la importancia de comprender no solo los términos de su arrendamiento celular, sino también los motivos de los agentes con los que está negociando. Una frase aparentemente insignificante puede cambiar el valor total de su arrendamiento, especialmente si el sitio en cuestión está a punto de expirar o si hay una oferta de compra sobre la mesa.

En el caso de nuevos arrendamientos, le recomendamos firmemente que contrate a un abogado experto en arrendamientos de lugares celulares para que analice su arrendamiento y elimine las cláusulas que no son necesarias. Si usted ya es parte de un arrendamiento celular y tiene dudas respecto a cláusulas específicas, por favor lea a continuación o póngase en contacto con nosotros.

¿Cómo afecta la fecha de vencimiento el valor de mi arrendamiento?

La cantidad de tiempo restante en un arrendamiento existente es probablemente el factor más importante a la hora de decidir qué pedir en términos de una extensión de la tarifa del arrendamiento o una cantidad de compra. En general, cuanto menos tiempo quede de arrendamiento, más agresivas son las ofertas que hemos visto de los propietarios de torres celulares y de las compañías de compra de arrendamientos. Aunque la mayoría de los arrendamientos actuales de torres celulares proporcionan términos múltiples a cinco o incluso diez años, que son renovables a la exclusiva discreción del operador inalámbrico o compañía de torres, muchos de los arrendamientos de antiguas torres celulares no poseen una cláusula de renovación automática, lo cual es una postura favorable en la que estar si usted es el propietario.

Muchos propietarios piensan que tiene la posibilidad de renegociar cada vez que el arrendamiento llega a una renovación. Esto significa que la mayoría de los arrendamientos tienen una duración de 5 años, además de cuatro o cinco años de términos de renovación (por un total de 25-30 años). Sin embargo, eso no significa que vaya a tener la opción de re-evaluar su arrendamiento cada cinco años. Que lo haga o no depende de muchos factores, incluyendo la dinámica actual de la industria, que afecta al deseo de los operadores inalámbricos a la hora de colocar sus equipos en lugares celulares específicos, frente a su tendencia por finalizar lugares debido a redundancias. Los objetivos en el desarrollo de infraestructuras, las tecnologías emergentes y el clima económico general son también factores, así como las corrientes de ingresos de operadores específicos, todos aquellos que afectan el valor relativo de su arrendamiento celular y el valor que éste tiene para el operador con el qué está involucrado.

¿Es real el riesgo de finalización?

La mayoría de los arrendamientos no permiten al propietario iniciar la finalización del arrendamiento, excepto en el caso de un incumplimiento por el propietario de la torre, por tanto el arrendamiento solo finalizará cuando el último término de renovación se haya completado. Si su arrendamiento va a expirar pronto (especialmente dentro de los próximos cinco años), podría negociar una tarifa de arrendamiento mucho más favorable comenzando ahora. Sin embargo, si pide una tarifa demasiado alta, el propietario de la torre buscará las opciones de reubicación en el área y podría finalizar su arrendamiento en su vencimiento (o incluso antes). Steel in the Air puede ayudarle a determinar el valor de su arrendamiento específico, y le orientaremos en cómo negociar con el propietario de la torre con el fin de conseguir el mejor valor. Podemos sugerir contraofertas conservadoras, moderadas y agresivas – dependiendo del riesgo que desee asumir si el propietario de la torre comienza a buscar una ubicación alternativa porque no acepta sus términos. Si su arrendamiento expira pronto, por favor, póngase en contacto con nosotros para que podamos ayudarle a decidir cuál es la mejor alternativa para usted.

Calculadora de tarifas de arrendamiento

Es un placer para Steel in the Air ofrecer su calculadora de tarifas de arrendamiento, gratuita que permite a los propietarios calcular y comparar los valores de un arrendamiento existente con un arrendamiento propuesto, basado en las siguientes medidas: renta mensual o anual, aumento gradual y fecha de vencimiento del arrendamiento. Podrá ver una representación visual de los ingresos totales recibidos en cada caso para determinar cuál es el más beneficioso ahora y en el futuro.

Hemos creado esta página web para ser un recurso público valioso. Por favor, eche un vistazo a nuestros artículos. Si todavía necesita ayuda, contáctenos. ¡Estamos deseando conocerle!

Consejos del experto

Tenga especial precaución cuando una modificación de arrendamiento contiene alguna expresión similar a "Derecho de Preferencia" ("Right of First Refusal"). Si, en algún momento, a Ud. le interesara vender los derechos sobre su arrendamiento, esta cláusula probablemente reduciría el valor final de la transacción.

La tendencia en nuevos arrendamientos de sitio celular es la inclusión de una cláusula de "Derecho de Preferencia". Esto significa que que si un tercero estuviera interesado en comprar su arrendamiento, Ud. debería ofrecérselo en primer lugar al arrendatario original, lo cual podría reducir sustancialmente el valor final de la venta. Si bien podría no ser posible sortear la cláusula por completo, podría haber la opción de negociar acerca del prorrateado.