Proceso para evaluar propuestas de extensión de arrendamientos

Proceso para evaluar propuestas de extensión de arrendamientos

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Las compañías de torres y algunos operadores inalámbricos han contactado a los propietarios buscando extender sus acuerdos de arrendamiento. Hay múltiples razones por las que las compañías de torres y los operadores inalámbricos estarían interesados en asegurar sus arrendamientos cinco años antes de su vencimiento. La primera razón es que ellos saben que cuanto más se acerquen a la fecha de vencimiento, más alto será el precio del arrendamiento en general. Para obtener más información sobre los vencimientos de los arrendamientos, por favor consulte Negociación de arrendamientos en vencimiento. Tampoco quieren que venda el arrendamiento a un tercero quien utilizará su conocimiento sobre el mercado para negociar un acuerdo de arrendamiento mucho más oneroso. En cuanto a las compañías de torres, hay razones adicionales por las que desean extender el arrendamiento mucho antes de su expiración. El mercado de valores recompensa a las compañías de torres por tener arrendamientos de terrenos a largo plazo. Hay, además, compañías especializadas que intentan hacerse con la propiedad de la torre en su vencimiento porque no pueden hacerlo si el arrendamiento ha sido prolongado. Por último, como los representantes de las compañías de torres le bombardearán con llamadas telefónicas y cartas, esperan al final ganar por cansancio.

Desde nuestra perspectiva como asesores de confianza al propietario de terrenos o edificios, intentamos determinar si la propuesta de extensión es lo suficientemente buena como para garantizar la renuncia a la oportunidad de negociar lo que será un acuerdo mucho más favorable en un futuro. Para hacerlo, seguimos estos procesos:

  1. Identificación del propósito de la torre o lugar celular
    1. Primero comenzaremos analizando el propósito del lugar celular, tanto por su cobertura como por su capacidad. Piense en cobertura en las 4 o 5 barras que su teléfono muestra mientras que la capacidad se basa en la obtención de esas 4 o barras pero las llamadas se caen o simplemente no puede hacerlas. Una red celular necesita tanto la capacidad como la cobertura, y para que los propietarios analicen el valor de su arrendamiento, deben entender a qué propósito sirve su lugar celular por ambas razones, de cobertura y capacidad. En las áreas más rurales, el lugar celular está ubicado donde está porque proporciona cobertura. en las áreas urbanas, siempre suele haber múltiples lugares que proporcionan cobertura, pero se necesita un lugar individual que llene un objetivo específico de cobertura o para aumentar la capacidad de la red.
    2. Una vez que conozcamos el propósito de lugar celular, determinaremos primero la probabilidad de que los operadores inalámbricos que utilizan el lugar posiblemente no necesiten el mismo en el momento de la expiración del arrendamiento. No creemos que las torres, en general, vayan a quedarse obsoletas, pero si creemos que la industria inalámbrica está siempre cambiando y que los operadores tendrán necesidades diferentes en el futuro. Por ejemplo, en 2009, AT&T finalizó unos cientos de lugares celulares en la ciudad de Nueva York, no por una fusión sino porque los lugares ya no eran adecuados para su red.
  2. Análisis de las normativas urbanísticas en relación a la reubicación de la torre o lugar celular
    1. Una pregunta crucial que debe ser contestada antes de poder evaluar cuánto cobrar es si el lugar en cuestión puede ser sustituido. ¿Podrían la compañía de torres o el operador inalámbrico encontrar otro lugar que estuviera autorizado según las ordenanzas urbanísticas vigentes? Para determinarlo, analizaremos las ordenanzas urbanísticas locales para concretar si sería permitida la sustitución de una torre y lo difícil que sería conseguir la autorización de una nueva torre.
    2. En el caso de azoteas o estructuras existentes como las torres de agua, estudiaremos si hay otras estructuras en el área que pudieran proporcionar una cobertura similar. Veremos si existe la posibilidad de que el operador pudiera "dividir" el lugar en otros dos inferiores más baratos. Si descubrimos que no hay estructuras adecuadas disponibles para su sustitución, pasaremos al paso siguiente.
  3. Análisis del coste de construcción de un lugar sustitutivo
    1. En el caso donde al menos es factible desde el punto de vista urbanístico mover la torre para la compañía de torres, estimaremos el coste de la reubicación de la misma. Esto incluirá la construcción de la torre nueva, la reubicación del equipo de transmisión del operador y la retirada de la torre antigua según los términos del acuerdo de arrendamiento.
    2. En el caso de una azotea o una estructura existente, examinaremos el coste de la extracción del equipo del lugar existente al edificio del lugar nuevo en otra estructura.
  4. Determinar el coste efectivo de la reubicación
    1. Analizamos nuestra base de datos comparable para conocer cuál es la tarifa media de los arrendamientos para torres nuevas o lugares nuevos en azoteas en el área alrededor de la torre. Como poseemos miles de datos sobre tarifas de arrendamientos a lo largo de Estados Unidos, podemos determinar con un buen grado de exactitud lo que la compañía de torres o el operador tendría que pagar por arrendar el terreno en una propiedad adyacente o en una azotea vecina.
    2. 2. Basándonos en los costes de construcción determinados en el paso 3, estimaremos cuánto le llevará a la compañía de la torre o al operador inalámbrico recuperar la inversión que tengan que hacer con el fin de reubicar el lugar celular.
  5. Evaluar el flujo de caja de la torre para la compañía de torres
    1. En el caso de una torre poseída por una compañía de torres o un operador inalámbrico donde la torre ha sido subarrendada, examinaremos cuánto beneficios sacarán por la operación de la torre. Si el cliente no sabe cuántos arrendatarios inalámbricos hay en la torre, le pediremos que haga fotos de la torre para poder estudiarla.
    2. Investigaremos de forma independiente la identidad de estos agentes para evaluar su identidad. Evaluaremos el equipo y las antenas en la torre y el terreno para calcular cuántos beneficios logra la compañía de torres por la operación de la torre (Flujo de caja de la torre).
    3. En el caso de un arrendamiento de azotea, este paso es irrelevante porque no hay subarriendos de espacios en las azoteas.
  6. Análisis de los datos comparables para los vencimientos de los arrendamientos
    1. En este momento, crearemos una situación hipotética donde pretendemos que el arrendamiento actual expirará en pocos meses. Haciendo esto, intentaremos establecer lo que la compañía de la torre o el operador pagarían con el fin de permanecer en la propiedad. Esto le permitirá como propietario comparar lo que conseguiría en el vencimiento del arrendamiento con lo que la compañía de torres o el operador inalámbrico están ofreciendo hoy.
  7. Análisis de datos comparables para las extensiones de los arrendamientos en términos y condiciones similares
    1. Identificaremos otras situaciones donde nuestros clientes han recibido ofertas para extender sus arrendamientos procedentes de las compañías de torres o de los operadores inalámbricos. Nuestro objetivo ese encontrar propietarios que han finalizado sus acuerdos (o rechazado términos propuestos) en situaciones prácticamente idénticas a la suya.
    2. Compartiremos lo que les fue ofrecido a esos propietarios (sin identificar la ubicación o el nombre del propietario) o lo que acordaron en estas situaciones. Somos afortunados de poseer más de 2.200 clientes y más de 10.000 personas que contactaron con nosotros con información sobre sus arrendamientos durante los últimos siete años. Sin este volumen de información, no podríamos proporcionar efectivamente situaciones verdaderamente comparables.
  8. Recomendación de una contraoferta apropiada
    1. Una vez que sepamos lo que otros propietarios han recibido en circunstancias prácticamente idénticas, y comprendamos la naturaleza específica de la torre en cuestión, llevaremos a cabo recomendaciones sobre la contraoferta apropiada formulada por el cliente a la compañía de torres u operador. Esta contraoferta es raramente lo que pensamos que la compañía de torres u operador inalámbrico aceptará, pero refleja una cantidad que creemos que seguramente no aceptarán pero que al mismo tiempo no será tan alta como para que detengan las negociaciones.
    2. En algunos casos, sugeriremos que el cliente no extienda el arrendamiento en este momento. Generalmente porque la tarifa del arrendamiento vigente es demasiado alta y hay pocos incentivos para la compañía de la torre si tiene que pagar más en este momento. En otras situaciones, sugeriremos que el propietario necesita aceptar la oferta actual o la mejor contraoferta que reciba. Por último, analizaremos si la diferencia entre la oferta de compra y la oferta de extensión del arrendamiento (o lo que esperamos que ofrecerán) es demasiado significativa y que el mejor movimiento financiero sería vender el arrendamiento.
    3. También trataremos otros términos y condiciones apropiados que el propietario debería también preguntar. Determinaremos si es apropiado plantear una comisión o, aún más importante, deseable. Recomendaremos los aumentos progresivos del arrendamiento y los términos de extensión. También trataremos la suficiencia o ausencia de lo mismo con respecto a los bonos por firma.
    4. Sugeriremos al cliente cómo y cuándo hacer una contraoferta a la compañía de torres o al operador inalámbrico. Hay momentos durante el año en los que estas compañías están más incentivadas para aceptar acuerdos. Lo sabemos porque hacemos un seguimiento de estos datos un día sí y otro también.
    5. Le ayudaremos a entender sus argumentos sobre por qué no pueden aceptar su contraoferta y le indicaremos si le están diciendo la verdad o tan solo están negociando. Nos conocemos todos estos argumentos porque se los hemos oído una y otra vez a nuestros clientes. Tanto si lleva días como años, seremos su asesor de confianza a lo largo de toda la negociación.

A menos que usted tenga acceso a los datos del arrendamiento, expertos en radio frecuencia y la experiencia en la industria que nosotros poseemos, es imposible saber si se está dejando dinero sobre la mesa cuando usted cree que ha obtenido la oferta más alta. El aspecto afortunado de las ofertas de extensión de arrendamientos es que el propietario generalmente tiene poco que perder excepto continuar con el arrendamiento a su tarifa vigente hasta su vencimiento. Nuestras tarifas no son baratas, pero son mucho más asequibles que pasar por alto cientos de dólares al mes, mes tras mes, porque negoció un acuerdo por menos capital del que debería. En casos minoritarios, la diferencia entre las ofertas que nuestros clientes reciben antes de utilizar nuestros servicios y después es sustancial, equivalente a cientos de miles de dólares en el valor neto presente.

Por favor, contáctenos para enviarnos su información.