Cómo evaluar las extensiones de los arrendamientos

Steel in the Air ha servido a miles de propietarios a lo largo de todo Estados Unidos en las negociaciones de arrendamientos celulares y en la tasación de sus activos. Las tarifas de arrendamiento más altas que obtenemos para nuestros clientes ocurren durante las segundas negociaciones de los arrendamientos que están a punto de expirar en un futuro cercano (cinco años). Analizar el valor de un arrendamiento a punto de expirar es una tarea bastante complicada porque envuelve un número de factores que influencian cuánto pagarán las compañías de torres y los operadores inalámbricos para continuar con el arrendamiento después de su fecha de vencimiento.

Cuando las compañías de torres primero desarrollan un lugar o torre celular, generalmente tienen otras parcelas que pueden tener en cuenta en lugar de la parcela determinada. La diferencia con los arrendamientos a punto de expirar es que las compañías ya han invertido una cantidad significativa, incluyendo la torre en sí, así como las antenas y el equipo terrestre. Además, algunas torres están conectadas entre ellas, por lo que cambiar una podría significar la realización de grandes cambios a lo largo de la red.

Encontrar el punto perfecto en las negociaciones de los arrendamientos en vencimiento: ¿Cuánto es demasiado?

Para determinar exactamente una cantidad apropiada de renta para los arrendamientos que están a punto de expirar, hemos desarrollado un proceso que abarca los siguientes pasos:

Identificar el propósito de la torre: Capacidad y cobertura

Nuestro estudio comienza con el análisis del propósito de dichos lugares celulares, incluyendo su cobertura y capacidad. La cobertura puede describirse como la fuerza de la señal (por ejemplo, si su teléfono tiene 1 o 5 barras) y la capacidad como la habilidad para que múltiples suscriptores puedan acogerse a la señal. Las deficiencias en la capacidad ocurren cuando la fuerza de la señal es fuerte pero no hay suficiente ancho de banda para que todos los suscriptores accedan a la red al mismo tiempo.

Los consumidores demandan redes celulares fuertes que no tengan interrupciones, sean fiables y puedan gestionar transferencias de datos de gran tamaño, además de las conexiones de voz. Las redes celulares satisfactorias requieren suficiente capacidad y cobertura como para manejar las necesidades de los suscriptores particulares. Es algo complicado porque la demanda de cada mercado varía, y como consecuencia afecta los requisitos de ingeniería de los lugares celulares específicos. Steel in the Air hace un seguimiento de los planes de desarrollo de las infraestructuras de los operadores inalámbricos y entiende cuáles son sus necesidades en ubicaciones geográficas específicas. Cuando evaluamos determinadas torres celulares, podemos indicar lo valiosas que son para la red de los operadores en su conjunto. De ahí que podamos determinar con gran exactitud la renta y las cantidades de aumento progresivo que están dispuestos a pagar.

Finalización de arrendamientos

Analizar los reglamentos urbanísticos

Además del coste de una nueva ubicación, las ordenanzas urbanísticas municipales pueden ser también un factor para determinar cuánto pagará un propietario de una torre por extender su arrendamiento celular existente. La mayoría de los ayuntamientos solo permiten un cierto número de torres; sin embargo, si es por su propio interés, las compañías de torres prometerán no solo eliminar las torres existentes, sino sustituirlas con otras más adecuadas estéticamente, como Stealth Towers. Además, también podrían intentar hacer un arrendamiento directamente con el municipio con el fin de evitar los procesos urbanísticos al mismo tiempo.

Analizar estructuras comparables apropiadas

Dependiendo de los requisitos de cobertura y capacidad, podrían usarse azoteas, torres de agua o incluso postes telefónicos para sustituir las torres celulares existentes. Evaluar los objetivos de la infraestructura de las compañías de torres y de los operadores inalámbricos nos ayuda a entender si podrían considerar o no dividir sus lugares celulares en lugares celulares más pequeños.

Analizar el coste de construcción

En el caso en el que es factible para la compañía de torres mover la misma, estimaremos el coste de la reubicación de la torre. Esto incluirá la construcción de una torre nueva, la reubicación del equipo de transmisión del operador y la eliminación de la torre antigua según los términos del acuerdo de arrendamiento. En el caso de las azoteas o de lugares con estructuras ya existentes, examinaremos el coste de la eliminación del equipo del lugar existente y la construcción de uno nuevo o lugares múltiples más pequeños.

Después, estudiamos nuestra base de datos de tarifas de arrendamiento para determinar la tarifa media para torres nuevas o lugares nuevos en las azoteas en el área alrededor de la torre en cuestión. Como tenemos miles de datos sobre las tarifas de arrendamiento en toda la nación, podemos indicar a nuestros clientes con un buen grado de exactitud, lo que ofrecerá la compañía de torres o el operador por arrendar el terreno adyacente a su propiedad o una azotea o torre cercana.

Basándonos en los costes de construcción determinados anteriormente, estimaremos cuánto le llevará a la compañía de torres o al operador recuperar la inversión que tendrían que hacer con el fin de reubicar el lugar celular.

Evaluación del movimiento de caja de la torre

En el caso de i) una torre cuyo propietario es una compañía de torres o ii) una torre propiedad de un operador inalámbrico con otros operadores subarrendado a la torre, examinaremos cuánto capital genera el propietario de la torre por la operación de la torre. Si el cliente no sabe cuántos arrendatarios inalámbricos hay en la torre, le solicitaremos que haga fotos de la torre para estudiarlas.

Independientemente investigaremos la identidad de estos subarrendadores (muchos de los cuales ya están en nuestra base de datos) para evaluar su uso del sitio. Evaluaremos el equipo y las antenas del lugar celular para calcular cuánto beneficio genera la compañía de torres por la operación de la torre.

Analizar datos comparables de otros vencimientos de arrendamientos

Solo después de llevar a cabo el proceso detallado anteriormente podremos comenzar a comparar ofertas similares de otros propietarios en nuestra base de datos. Filtramos dicha base de datos utilizando medidas comparables para encontrar clientes que se encontraban en una situación similar a la analizada. Compartimos estos datos con nuestros clientes. Estamos afortunados de tener más de 3.000 clientes y más de 10.000 personas que se han puesto en contacto con nosotros con información sobre sus arrendamientos en los últimos diez años. Sin ese volumen de información, no podríamos proporcionar situaciones comparables verdaderamente con eficacia.

Recomendación de contraofertas

La contraoferta es la clave de las negociaciones – si es demasiado alta, la compañía intentará encontrar ubicaciones alternativas; si es demasiado baja el propietario aceptará una renta que está por debajo del valor justo de mercado. La contraoferta que nosotros proporcionamos es raramente lo que creemos que la compañía de torres va a aceptar, pero refleja una cantidad que sabemos que nos lo suficientemente alta como para que buscan otro lugar.

Evaluar los arrendamientos en conjunto

Últimamente, estamos tratando otros términos y condiciones apropiados que el propietario debe requerir. Determinamos si las comisiones son adecuadas, o más importante aún, deseables. Recomendamos el porcentaje en el aumento de la renta y los términos sobre la extensión. Añadiremos o restaremos las partes necesarias para lograr un bono por la firma.

Proporcionar la documentación adecuada

Nosotros apoyamos a nuestros clientes a lo largo de todo el proceso de negociación y les proporcionamos toda la documentación necesaria para valorar suficientemente sus activos celulares, además de finalizar con éxito sus negociaciones sobre los arrendamientos. Queremos advertir a nuestros clientes que cuando soliciten una compensación adicional, es probable que las compañías de torres primero amenacen con quitar la torre y construirla en otra parte. Proporcionarán sus propios datos comparativos sobre la tarifa "media" de los arrendamientos en el área específica. Se pondrán duros e incluso enfadados. Aquí es donde necesita saber cuándo mantener la firma o cuando aceptar y ahí es donde estamos nosotros como su asesor de confianza para asegurarnos que sabe cuándo es el momento perfecto.

A menos que usted tenga la información que nosotros poseemos y acceda a los expertos y a los datos sobre las torres que nosotros poseemos, es imposible para usted saber si se va dejar dinero sobre la mesa cuando cree que posee la oferta más alta. O incluso peor, no desea que la compañía de torres mueva la torre porque les ha pedido demasiado. A menudo hemos tenido llamadas de personas que han esperado demasiado por nuestra asistencia; una vez que la compañía de torres les ha notificado que finalizaban su arrendamiento y se marchaban a otra propiedad, ya no podemos hacer mucho al respecto. Permita que nuestra experiencia y orientación le guíe a través de este proceso desgarrador y consiga lo máximo del vencimiento de su arrendamiento.

Por favor, contáctenos para enviarnos su información.