Negociación de los arrendamientos de torres celulares: Su poder de negociación

El equilibrio del poder en cualquier negociación de arrendamientos de telecomunicaciones depende de las características particulares del sitio en cuestión y, además del valor relativo para el operador inalámbrico.

El valor relativo del lugar celular depende de:

  • Si existen otras ubicaciones similares que se ajustan adecuadamente a las necesidades de infraestructura de la red del operador;
  • Si el operador puede adquirir el permiso urbanístico necesario y otros permisos para esta ubicación celular en particular;
  • Suficiente acceso a las líneas telefónicas y tomas de corrientes;
  • La facilidad y coste de la construcción.

Estos son tan solo algunos de los factores que influenciarán e impactarán la posición de negociación de cada parte y al final, la capacidad del propietario de maximizar los pagos de la renta, mientras minimiza sus obligaciones y responsabilidades durante la duración del arrendamiento.

Comprender los términos de su arrendamiento de lugar celular

Renta. La cantidad de renta abonada por una torre de telecomunicaciones está basada en varios factores. Los más importantes son:

  • La cantidad de terreno necesitado para instalar la torre celular, y
  • El valor relativo del lugar celular (basado en el nivel de demanda del operador).

El operador generalmente requiere aproximadamente 2.500 pies cuadrados de propiedad para construir una torre celular (se necesita un espacio más pequeño para construir un lugar celular en una azotea). Al contrario que otros arrendamientos comerciales, sin embargo, la cantidad de renta por un lugar celular no está necesariamente basada en una fórmula de precio por pie cuadrado. Sino por la demanda por el lugar celular y la cobertura que proporciona al área alrededor. Esto es lo que determinará cuánto vale y cuánto está dispuesto a pagar el operador.

Tarifas de co-ubicación y subarriendos. Un operador inalámbrico paga una tarifa de co-ubicación a otro (y generalmente se calcula como un porcentaje de la renta total), en el caso de que el arrendatario original deseara subarrendar una parte de su propiedad arrendada a un nuevo arrendatario.

Cono norma general, a la mayoría de los operadores no les gusta compartir los ingresos que ganan por su tarifa de co-ubicación, de todos modos eso no significa que no lo vayan a hacer. La disposición de un operador de compartir sus tarifas de co-ubicación con usted y el porcentaje de ella depende en gran parte de la importancia que uno o de ambos operadores poseen en su propiedad. Alternativamente también podría depender de la falta de cobertura que hubiera en el lugar en cuestión.

Como propietario, necesita ir con cautela cuando demande su porcentaje de las cuotas de co-ubicación porque si el operador tiene otras opciones igualmente fiables, podría optar por arrendar una ubicación diferente.

Duración del arrendamiento. Los operadores generalmente solicitan un término inicial de arrendamiento de cinco años con sucesivas opciones de renovación (cinco años de términos de renovación es la media). Por el alto coste de la instalación, mantenimiento, mejoras, etc., los operadores querrán ocupar el sitio lo suficiente como para recuperar de manera razonable su inversión. De ahí que el operador nunca le conceda a usted, el propietario, el derecho amplio a finalizar el arrendamiento al final de un término o extensión de arrendamiento. Toda finalización del acuerdo es a discreción de la compañía (dentro de los términos originales de la cláusula de renovación).

Sin embargo, si el lugar celular es significativamente valioso para el operador, podría ser capaz de negociar una duración más larga o más corta; menos términos de renovación o el derecho a finalizar el arrendamiento bajo los hechos de un evento específico, (por ejemplo, la venta del edificio).

Aumento de la renta. El valor relativo del lugar celular podría también impactar en la cantidad del aumento de la renta o ""intensificación" que ocurre o bien anualmente o en los periodos de renovación.

Los parágrafos de "Uso". Los parágrafos de "Uso" aparecen de dos modos: Aquellos que son simplemente descriptivos y aquellos que imponen los límites en la naturaleza o las formas de actividades llevadas a cabo en la propiedad. Dependiendo del interés del operador en su sitio, tal vez podría negociar una cláusula para limitar el uso de la construcción, mantenimiento y operación de la torre celular. Esto le proporcionará un pequeño seguro sobre el uso de su propiedad por parte del operador y sus subarrendatarios, y además proporcionará una serie de ventajas en caso de que el operador buscase renegociar el arrendamiento en un futuro.

Acceso. El operador generalmente solicita la capacidad de reparar o mantener sus equipos 24 horas al día, 7 días a la semana. Aunque el operador necesita esta flexibilidad para proporcionar un servicio ininterrumpido a sus clientes, también podría interrumpir otros negocios en el lugar y arriesgar la seguridad general de su propiedad. Si sabe que su propiedad es útil para la red de los operadores, podría ser capaz de definir las situaciones y el límite de tiempo al día que el operador posee para acceder al lugar celular.

Interferencias. Ésta es una de las disposiciones más importantes de un arrendamiento de lugar celular. Si el operador no es capaz de operar sus instalaciones por algún tipo de interferencia en su señal o equipo, debe ser capaz de remediar la situación rápidamente. En dichas situaciones, el operador siembre buscará evitar cargar la responsabilidad de la interferencia a un tercero. Este es a menudo un párrafo altamente negociable, y si usted cree que tiene ventaja en la negociación, podría utilizarla cuando negocia esta cláusula.

Cláusula de Terminación Anticipada. Es común en los operadores incluir una cláusula de terminación anticipada del arrendamiento del lugar celular. Esto podría ocurrir si una torre celular se convierte en algo inutilizable por sus problemas de interferencias; el operador perdería su licencia o permiso para operar; o todavía más importante, encontraría el lugar inadecuado debido a los avances de la tecnología que requiere grandes cambios en las infraestructuras de las redes. En algunas situaciones, el operador podría aceptar alguna cuota de finalización a cambio del derecho a la misma antes de llegar al vencimiento del arrendamiento. Muchos propietarios que tenían sus arrendamientos Cingular/AT&T finalizados debido a la fusión terminaron por no recibir nada después del vencimiento de su arrendamiento celular. Esto podría haberse evitado si el arrendamiento del lugar celular se hubiera negociado originalmente de manera documentada.

Nombramiento/Subarriendo. El asunto sobre el derecho del operador a asignar o subarrendar es otra disposición crítica en todo arrendamiento de lugares celulares. Los operadores quieren flexibilidad para asignar o subarrendar el Acuerdo, específicamente la capacidad de asignarlos sin tener que contar sin su consentimiento. Esto es importante para el operador por muchas razones, incluyendo la capacidad de transferir el Acuerdo libremente en el caso de una fusión o adquisición. Por último, el operador podría desear subarrendar una parte del lugar arrendado a otras compañías inalámbricas. A causa de ello, el operador generalmente no aceptará ninguna restricción en la disposición sobre las asignaciones o subarriendos. Sin embargo, si hay una fuerte demanda por su propiedad, podría ser capaz de controlar en alguna medida una asignación o subarriendo pidiendo su consentimiento en situaciones específicas, negociando mínimos estándares aceptables para el potencial asignado o subarrendatario.

Las disposiciones descritas anteriormente ponen especial énfasis en que una negociación satisfactoria de un arrendamiento de un lugar celular proviene de un entendimiento minucioso del valor percibido de su propiedad para el operador. Una vez que usted entienda todo esto, podría empezar a negociar beneficios adicionales a través de la disposición del operador a aceptar los cambios en el Acuerdo. Steel in the Air ha negociado miles de arrendamientos en nombre de innumerables propietarios. Conocemos el punto óptimo y podemos ayudarle a negociar términos favorables de arrendamiento que sirvan a sus intereses al 100%.

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