Arrendamientos de lugares celulares: Diez cosas importantes a tener en cuenta

Durante los últimos diez años, Steel in the Air ha ayudado a más de 3.000 clientes en toda la nación con sus negociaciones de arrendamientos celulares y tasaciones. En ese momento, hemos identificado algunas cosas que todo arrendador actual o potencial necesita tener en cuenta. Hemos reunido algunos consejos útiles para ayudarle a comenzar y/o evitar inconvenientes. Visite también por favor, nuestra página Pregúntenos lo que quiera y tómese un momento para navegar por nuestra página web. Nuestra intención es ser una fuente pública valiosa y, como siempre, estamos encantados de ayudarle.

1. La tasación del arrendamiento DIY(hecha por usted mismo) es tendenciosa.

La tasación de un arrendamiento inalámbrico es compleja y determinada por una gama de factores dinámicos. No puede asumir que el arrendamiento de la torre celular de su amigo o familiar posee un valor justo de mercado – incluso aunque esté en la misma ciudad, y no debería basar sus negociaciones es semejantes datos.

2. Las compañías de comunicaciones inalámbricas están impacientes por construir sus redes.

Si creen que usted tarda mucho en decidirse, los operadores inalámbricos y las compañías de torres se marcharán al lugar siguiente en su lista sin aviso previo. Si usted tiene una propuesta, póngase en contacto con ellos inmediatamente – incluso aunque no esté seguro si desea o no hacer el acuerdo.

3. Los abogados son más eficaces cuando están especializados.

Los abogados que no están familiarizados con la industria de la telecomunicación añadirán restricciones inaceptables al arrendamiento forzando al operador a buscar en otro lado, o fracasarán a la hora de añadir cláusulas necesarias para proteger su interés ya que no entienden las implicaciones reales de las cláusulas en el arrendamiento. Si está buscando ayuda legal, le recomendamos que se ponga en contacto con nuestro socio, Cell Tower Attorney.

4. Las ofertas para comercializar su lugar celular a nuevos arrendatarios son en el mejor de los casos ineficaces y un fraude en el peor.

No crea que una compañía va activamente a comercializar su sitio, o que va a conseguir nuevos arrendatarios y pagos de una renta adicional debido a sus esfuerzos. Los operadores inalámbricos y las compañías de torres no inviertes en sus ubicaciones porque consiguen un buen acuerdo. Invierten porque han determinado, a través de sus propios esfuerzos, que la ubicación les añadirá valor a su red. Nunca pague a nadie para "comercializar" su sitio. Si permite a alguien hacerlo gratuitamente, estará abriendo la puerta a las compañías que desean usar sus datos o aprovecharse de usted.

5. Los pagos al contado no deberían extenderse más allá de tres años.

Aunque podría haber razones válidas para considerar la división de un pago al contado en varios, no debe nunca aceptar términos de pago que se alarguen más de tres años. Incluso si le están ofreciendo una cifra de reembolso total atractiva, le aconsejamos que tenga cautela. Si usted acepta estos términos, se convertirá efectivamente en un acreedor de la compra del arrendamiento o de la compañía de torres celulares, en cuyo punto no hay garantía del pago completo de dicha cantidad. Si usted simplemente desea pagos más altos, debería en su lugar considerar una extensión del arrendamiento.

6. Una cartera de activos de torres vale más que la suma de sus partes.

A excepción de algunas situaciones municipales, hay muy pocas ocasiones en las que el propietario de la torre está mejor si se despoja de algunos activos (venderé arrendamientos pero mantener la torre). Si va a vender sus arrendamientos, debería considerar también vender la torre. Si su duda es que todavía está usando la torre, hay modos de formar parte de acuerdos de arrendamientos retroactivos que le permiten continuar utilizando la torre. Las ventas de torres celulares se encuentran ahora en sus niveles históricos más altos, por lo que no es un mal momento para pararse a considerarlo.

7. A la hora de las extensiones de arrendamientos, usted tiene el poder de la negociación.

Recientemente, muchos operadores inalámbricos y compañías de torres han estado proponiendo pequeños pagos de una sola vez (< $10.000) o aumentos en la renta (~$100/mes) con el fin de convencer a los propietarios a aceptar las extensiones de los arrendamientos. Usted podría pensar que conseguir este dinero "gratis", mientras que al mismo tiempo extiende la duración de sus pagos a largo plazo, es un buen trato, aunque de todos modos es importante darse cuenta que podría ser posible negociar incluso un acuerdo mucho mejor (tanto ahora como en el futuro) que esté basado en un valor justo de mercado. Además, las extensiones de arrendamientos probablemente poseen otras cláusulas y es importante que usted comprenda sus obligaciones (y las suyas).

8. Las fechas de extinción son solo tácticas de presión.

Anteriormente, hemos sugerido que si usted recibe una nueva propuesta de arrendamiento, no debería dudar en ponerse en contacto con la compañía de inmediato. Aquí, al referirnos a arrendamientos existentes, proponemos exactamente lo opuesto. Una vez que una torre está levantada y funcionando, no es rentable moverla, por lo que no debe nunca sentirse presionado para formar parte de una extensión de arrendamiento, modificación o compra. Una cosa que si podemos determinar con absoluta certeza es que las fechas de expiración son falsas el 99% de las veces. Si se siente presionado a la hora de tomar una decisión, llámenos y le confirmaremos si debe tener razones reales para sentirse presionado.

9. Su consentimiento puede ser lucrativo.

Los operadores inalámbricos y las compañías de torres han estado enviando cartas solicitando su consentimiento para realizar nombramientos, subarriendos, o modificaciones que saben que no tienen permitidas bajo el arrendamiento, con la esperanza de que usted acepte sin darse cuenta de que podría pedirles mucha más compensación por ello. Háblelo con nosotros primero. Estamos muy familiarizados con las solicitudes de consentimiento y sabemos si son legítimas. Además podemos indicarle de buena fe y sin coste alguno si tiene espacio para negociar.

10. Los arrendamientos a punto de expirar son muy valiosos.

Podemos contar con ambas manos el número de veces en los 10 años de vida de nuestra compañía las veces que hemos aconsejado a propietarios pasar los términos de arrendamiento existentes a un arrendamiento extendido. Hubo también algunas ocasiones que nos llevaron a aconsejar a nuestros clientes a aceptar menos renta en el futuro de lo que estaban consiguiendo previamente. Sin embargo, en la mayor parte de los casos (>95%), a la hora de negociar una extensión de arrendamiento, nuestros clientes acabaron con términos mejores y más rentables.