Las 10 preguntas más importantes que los propietarios formulan sobre los arrendamientos de torres celulares propuestos

En los últimos 10 años, Steel in the Air ha sido contactada por más de 10.000 propietarios de terrenos y edificios, propietarios de torres y entidades públicas. Durante estos años, hemos tratado muchos temas con nuestros clientes. Como hemos creado esta página web para ser una fuente valiosa para el público, pensamos que sería útil reunir una lista de las preguntas más importantes que hemos recibido de los propietarios, relacionadas con los arrendamientos de torres y sitios celulares propuestos.

1. ¿Cuál es la tarifa de arrendamiento apropiada para nuestra propiedad/edificio?

La respuesta es que depende de la naturaleza del lugar en cuestión. Con esto queremos decir si el operador podría encontrar fácilmente otras propiedades cercanas al arrendamiento o no. Las tarifas del arrendamiento de torres celulares pueden oscilar desde algo tan bajo como $100 al mes hasta $15.000 al mes por propiedades muy especiales. La tarifa media de arrendamiento (considerando todos los arrendamientos celulares en Estados Unidos) en nuestra base de datos está alrededor de los $900/mes. El tipo de arrendamiento y la ubicación del lugar celular impactan notablemente la tasación. Hemos tratado con arrendamientos en ambos lados del espectro así como todo lo que existe entre medias. Para obtener más información sobre cómo podemos ayudarle a determinar el valor justo de mercado de su arrendamiento de torre celular, eche un vistazo a nuestra base de datos privada de tarifas de arrendamientos de torres celulares.

2. ¿Cuánto debería conseguir si añaden o colocan otra compañía inalámbrica en la torre?

La respuesta más simple en la mayoría de los casos es esta: no conseguirá nada. Casi todos los operadores y todas las compañías de torres harán todo lo posible por evitar pagar una comisión por los operadores futuros en la torre. En muchos casos, si usted demanda una comisión, podría terminar por perder el arrendamiento. Por tanto, asegúrese de que no tienen otras opciones preferibles o iguales antes de pedirles una comisión. Si necesita ayuda para resolverlo, por favor, póngase en contacto con nosotros.

3. ¿Cuánto debería aumentar gradualmente el arrendamiento y con qué frecuencia?

Los propietarios frecuentemente necesitan saber si la propuesta de los operadores inalámbricos es justa. Los aumentes suelen oscilar entre un 1% a un 8% al año aunque la mayoría nunca llegar hasta ese 8%. Históricamente, si examinamos los últimos 10 años, observamos que el índice de precios al consumo (una medida de la inflación) posee una media de un 2,3% al año. Esto significa que para mantener el mismo valor de su arrendamiento, usted necesitaría recibir un aumento anual de al menos un 2,3%. De 1990 a 1999, el IPC medio fue de un 3,1% por año. En los últimos 100 años ha tenido una media de un 3,2%. Recientemente, los operadores inalámbricos han estado presionando para reducir los aumentos en sus arrendamientos, ofreciendo un 7,5% en cinco años o un 2% al año. Su decisión por intentar conseguir un aumento mayor dependerá de lo única que es su propiedad y lo que está solicitando en términos de su tarifa de arrendamiento además de otros términos financieros. En otras palabras, los aumentos, las tarifas del arrendamiento, los bonos por firmas y los pagos de comisiones así como las opciones de pago y otros términos del arrendamiento no deben ser considerados aislados sino parte de un valor de mercado justo general de su arrendamiento. Si necesita ayuda para saber que debe solicitar, nosotros somos expertos en evaluar TODOS los componentes de un arrendamiento propuesto.

4. ¿Cuánto debe durar el arrendamiento?

Nuestros clientes nos preguntan habitualmente si deben aceptar los típicos 25 años propuestos por los operadores inalámbricos o los 50-75 años propuestos por la compañía de torres. Debido a la inversión de capital requerido para construir un lugar celular y además porque otros lugares celulares han sido construidos por su proximidad con otros lugares celulares existentes, los operadores necesitan la seguridad de un arrendamiento a largo plazo. Sorprendentemente, muchos de nuestros clientes creen que cuánto más largo sea el arrendamiento, más valor tendrá. Sin embargo, como la mayoría de dichos arrendamientos derechos de finalización solo para el arrendatario/operador inalámbrico, tendrá menos valor del que creen ya que el largo plazo es compromiso de solo una de las partes. Los operadores inalámbricos aceptarán en muy raras ocasiones comprometerse a arrendamientos de larga duración. 25 años es lo normal y puede ser lo correcto en la mayoría de los casos.

5. ¿Por qué ellos tienen el derecho de finalización y yo no?

Junto a los términos, muchos propietarios creen que deberían tener el derecho de finalización del arrendamiento si el operador inalámbrico lo tiene. Desafortunadamente, la mayoría de los operadores no concederán al propietario ese derecho bajo ninguna circunstancia.

6. ¿Debería aceptar la cláusula de derecho de prioridad?

La mayoría de los arrendamientos de torres celulares propuestos contienen la cláusula del derecho de prioridad, que limita al arrendador (propietario) el derecho de vender la propiedad o el arrendamiento sin proporcionar al arrendatario (propietario de la torre/operador inalámbrico) el derecho a igualar la oferta. Los operadores inalámbricos tienen una preocupación legítima sobre terceras partes que compran sus arrendamientos a través de la compra de arrendamiento. Sin embargo, en la mayoría de los arrendamientos, el lenguaje del derecho a la prioridad es generalmente muy amplio y podría terminar siendo muy restrictivo en el caso de una venta regular de la propiedad. Este lenguaje deberías ser tratado de manera más escueta incluyendo solo la venta del arrendamiento en sí y solo compañías que poseen u operan torres o que compran arrendamientos.

7. El operador inalámbrico me está ofreciendo unos cientos de dólares por la opción de arrendar mi propiedad. ¿Qué debería aceptar?

Muchos propietarios de terrenos y edificios no reconocen que los operadores no están realmente ofreciendo un arrendamiento, sino que en su lugar ofrecen comprar una opción para arrendar. La diferencia es que un arrendamiento fuerza al operador a comenzar el pago de una renta, mientras que la otra opción solo requiere es que pongan sobre la mesa una opción de pago teniendo el derecho a arrendar la propiedad si eligen hacerlo. Bajo esta opción, el operador podría siempre elegir no comenzar dicho arrendamiento y, por tanto, usted no recibiría la renta a menos que lo inicien. Para estar seguro de que el operador o la compañía de torre no están solo arrendando la propiedad manteniéndola, le recomendamos que solicite una opción de pago. Dicha opción variará ampliamente y puede ser tan mínima como $100 y tan alta como $10.000. Algunos propietarios o sus abogados intentan forzar al operador o a la compañía de torres a comenzar a pagar la renta inmediatamente. Si les fuerza es probable que pierda el arrendamiento el 99% de las veces. Por favor, tenga en cuenta que cuando firme la opción, estará de acuerdo con los términos del arrendamiento, por tanto, asegúrese de que éste el lenguaje de éste es analizado por un abogado antes de firmarlo, no después.

8. ¿Debería solicitar una bonificación por firma o el reembolso de los honorarios de mi abogado?

Mientras que la opción de pago pretende reservar la opción de arrendar, en ocasiones los operadores o compañías de torres ofrecerán o bien, pagar una bonificación por firma para alentar que le propietario firme u ofrecerán un reembolso de los honorarios del abogado del propietario. Las bonificaciones por firmas pueden llegar hasta los $5.000 pero generalmente son menos de $2.000. Recomendamos que los propietarios consideren la solicitud de la bonificación por firma, honorarios de abogados u opciones de pagos. Sin embargo, no sea avaricioso cuando lo solicite. No querrá asustar a su posible arrendatario de torre celular y un arrendamiento lucrativo solo porque presionó por $1.000 extra al contado.

9. ¿Quién debe pagar impuestos?

El arrendatario debería siempre pagar por cualquier impuesto personal de propiedad que poseen debido a sus mejorar en la propiedad o por la erección de la torre. Le recomendamos firmemente que no forme parte de un acuerdo de arrendamiento en el que usted sea responsable de los impuestos devengados por la torre.

10. ¿En cuánto tiempo debo responder una vez se hayan puesto en contacto conmigo?

El agente de adquisición celular que se ponga en contacto con usted, muy a menudo, son pagados por los logros asignados, lo que significa que obtienen sus beneficios cuando han logrado cerrar una tarea determinada, como la identificación de los tres candidatos y también cuando los arrendamientos son firmados. Por tanto, están motivados para moverse rápidamente porque no les pagan hasta que no lo logran. Si usted tarda en decidirse, probablemente se irán al próximo candidato. Nuestra sugerencia es que se ponga en contacto con ellos inmediatamente e intente proceder rápido. lo que significa o bien negociar el arrendamiento usted mismo, consultar un abogado (como www.celltowerattorney.com), o contratar una consultoría como Steel in the Air, Inc. Retrasarlo, en la mayoría de los casos, significará que otros terminarán recibiendo el ingreso de la renta. No dude en contactarnos en cualquier momento del proceso. Le aconsejaremos sobre cuáles deberían ser sus próximos pasos tanto si debe contratarnos inmediatamente o esperar hasta que el operador presente una oferta formal.

Si usted tiene dudas que no están incluidas en las diez más importantes, por favor póngase en contacto con nosotros. Nuestros representantes contestarán encantados sus preguntas y si éstas requieren una investigación más profunda, le proporcionaremos un presupuesto sin compromiso por nuestros servicios.