Arrendamientos celulares: Interpretación de la Cláusula sobre el Derecho de Preferencia (ROFR)

Según las compras de arrendamientos de torres celulares se van volviendo en algo más preponderante, los Arrendatarios (compañías de torres y operadores inalámbricos) están añadiendo cláusulas de Derecho de Preferencia (ROFR) a sus arrendamientos celulares. La cláusula del derecho de preferencia proporciona al Arrendatario el derecho a igualar una oferta que una tercera parte, como una compañía de compras de arrendamientos haga para comprar dicho arrendamiento al Arrendador (Propietario de terreno o edificio).

Desde un nivel superficial, una cláusula ROFR en un arrendamiento celular no parece mala idea. El propietario podría asumir que en el peor de los casos simplemente cambiaría quién compra el arrendamiento, pero no limita el precio que vaya a pagarse por éste ya que el comprador esta simplemente igualando una oferta previa. El problema con este punto de vista es que cuando los arrendamientos tienen cláusulas ROFR, los Arrendatarios están menos dispuestos a comprar el arrendamiento a precios competitivos. En su lugar, simplemente esperan igualar las ofertas del resto de las compañías. Como la mayoría de los propietarios desconocen el valor de sus arrendamientos, esto a menudo significa que las cláusulas ROFR dan como resultado que el propietario deje una significativa cantidad de ingresos sobre la mesa.

"Durante los últimos años, las compañías de torres y los operadores inalámbricos han presionado de forma agresiva para incluir cláusulas ROFR en sus acuerdos de arrendamiento. ¿Por qué? De este modo, poseen derechos sobre su arrendamiento en lugar de estar sujetos a negociaciones con una compañía de compra de arrendamientos."

Para complicar todavía más el tema, las cláusulas ROFR se redactan a menudo con un lenguaje estratégico con el objetivo de proteger al Arrendatario. Por ejemplo, una podría declarar que el Arrendatario puede comprar el arrendamiento proporcionalmente. Lo que significa que si una compañía de compra de arrendamientos ofreció comprar el arrendamiento dado pero desea más espacio en el terreno del que se estaba usando actualmente (teniendo en cuenta la posibilidad de alojar futuros arrendatarios), dicho arrendatario solo tendrá que comprar la porción original del arrendamiento y pagar una participación proporcional a la oferta comparable. Por ejemplo, suponga que usted es un propietario que está arrendando 300 pies cuadrados de terreno. Recibe una oferta de una compañía de comprar de arrendamientos para comprar el suyo $100.000, pero esto incluye la adición de otros 300 pies cuadrados más, haciendo un total de terreno de 600 pies cuadrados. El Arrendatario podría elegir comprar solo los 300 pies cuadrados originales por $50.000, y usted (el propietario) lo habría aceptado.

Recientemente, las compañías de torres y los operadores inalámbricos han estado presionando agresivamente para incluir las cláusulas ROFR en todos los acuerdos de arrendamiento celular. Esto es debido al aumento en el número de las compañías de compra de arrendamientos como Unison, WCP, APWIP, TriStar, y Landmark Dividend. Los propietarios de las torres no quieren que los Arrendatarios vendan a las compañías de compra por dos razones: 1. Los propietarios de las torres temen que los arrendatarios no sean tan diligentes a la hora de cumplir con las obligaciones del contrato original cuando ya no van a recibir pagos mensuales; y 2: Los propietarios de las torres temen que las negociaciones con las Compañías de Compra sean más caras que con el Arrendatario original.

Últimamente, algunas compañías de torres han estado enviando cartas a los propietarios solicitándoles la adhesión de cláusulas ROFR a los arrendamientos existentes por un pago único de $2.000. Sospechamos que algunos propietarios vean esto como un modo perfecto para conseguir dinero extra y acepten añadir la cláusula de Derecho de Preferencia en sus arrendamientos. Si, por otro lado, forma parte de un acuerdo de arrendamiento de torre celular nuevo, tal vez no tenga otra opción. Si este es el caso, al menos asegúrese de que su abogado consulte el lenguaje utilizado en el mismo antes de firmar para confirmar que está redactado estrictamente. Si necesita asistencia legal, por favor visite a nuestro socio Cell Tower Attorney.

De todos modos, todavía podemos ayudarle si tiene una ROFR en su arrendamiento. Podemos evaluar su situación y enseñarle cómo responder a la oferta (s) para conseguir el mejor precio para su arrendamiento. Si tiene una oferta de compra para éste, por favor, llámenos y le ayudaremos a nivelar el campo del acuerdo antes de finalizar los términos.