Crown Castle compra las torres de T-Mobile

El 28 de Septiembre de 2012, Crown Castle y T-Mobile anunciaron que Crown iba a comprar 7.200 torres de T-Mobile. Esto no fue para nada una sorpresa. Muchos analistas de la industria esperaban que Crown fuera el mayor licitador cuando T-Mobile anunciara públicamente la venta de sus torres.

Cobertura de T-Mobile en 2012

Crown Castle adquirió las torres por $2,4 billones, o $334.000 por torre. Crown también se felicitó así misma por comprar las torres por menos de lo que se tasaba en el mercado. Sin embargo, la cartera poseía una calidad inferior en comparación a otras transacciones.

Antes de que se crease Steel in the Air, Ken Schmidt, Presidente de SITA trabajaba como agente de adquisición de terrenos para T-Mobile (anteriormente conocido como Voicestream). En aquel momento, T-Mobile tenía concedido el derecho para construir todas las torres a American Tower Corporation, por lo que American Tower se consideró tremendamente valiosa en lo que se conoce en la industria como un acuerdo hecho a medida. Posteriormente, T-Mobile también realizó otro acuerdo similar con Mobilitie. Durante una década, tanto American Tower como Mobilitie podían, y así lo hacían, "manipular" todas las oportunidades de desarrollo de torres de T-Mobile. Si un lugar para una torre que T-Mobile identificaba como deseable tenía un claro espacio superior (potencial de colocación futura), American Tower o Mobilitie podían elegir construir la torre por sí mismas.

Por qué la cartera de 7.200 torres no es tan valiosa como parece

Esto significaba que las torres que fueron construidas y pertenecían a T-Mobile eran, en muchos casos, algunas de las que American Tower o Mobilitie habían pasado por alto como poco deseables. Esto no quiere decir que los espacios fueran realmente poco deseables, simplemente que parecían serlo en aquel momento. Por ejemplo, cerca de la mitad de las 7.200 torres que Crown compró a T-Mobile fueron diseñadas como torres de arrendatario individual: torres que estaban diseñadas para acomodar solo un equipo T-Mobile. La cartera de una torre tiene de medía un 1,6 de arrendatarios por torre, significativamente por debajo de la media de Crown de ~3, lo que determina que con el fin de colocar arrendatarios adicionales, se deben realizar modificaciones estructurales en las torres.

Para que no piense que estamos siendo demasiado negativos, las torres adquiridas están bien colocadas en áreas principalmente urbanas y suburbanas, con lo que probablemente veamos mayores contratos por parte de arrendatarios inalámbricos en un futuro. La cartera también proporcionó a Crown Castle una presencia más fuerte en la costa oeste, específicamente en California y Washington, que son estados donde la cartera de Crown no era tan firme.

¿Cómo afecta todo esto a los propietarios que estaban comprometidos con arrendamientos de espacios con T-Mobile?

Para los propietarios con arrendamientos de torres T-Mobile, este acuerdo les coloca en una situación más positiva. Crown será seguramente más agresiva que T-Mobile a la hora de comprar o extender el arrendamiento subyacente. Cualquiera de los 7.200 arrendadores de terreno que no habían vendido ya sus arrendamientos a T-Mobile se encuentra ahora en una posición mejor. Llevará tiempo que Crown Castle comience a hacer ofertas de compra o extensión de arrendamientos; pero cuando lo hagan, los propietarios tendrán buenas ofertas en sus manos.

Si es usted un arrendador que actualmente posee un arrendamiento con T-Mobile o Crown Castle y desea una asistencia adicional para determinar cuál es el valor de su arrendamiento con ellos, ya sea para una extensión o para una compra, por favor, no dude en contactarnos.

Solicitud de Declaración Jurada de Crown Castle

Adicionalmente, si usted recibe una solicitud para realizar una "declaración jurada" por parte de Crown Castle, le rogamos que la presente a un abogado competente. Una declaración jurada es, supuestamente, una divulgación por su parte dirigida a Crown Castle verificando que el arrendamiento está actualizado y que la cantidad actual de renta es correcta. La declaración jurada también confirmará que usted no posee ningún tipo de reclamación frente a T-Mobile. No obstante, en el pasado, otras compañías han utilizado ya las declaraciones juradas como medio para que el propietario "modificase" su arrendamiento añadiendo cláusulas o lenguaje que el propietario no había acordado nunca antes. Estas declaraciones juradas pueden tener un impacto significativo en sus derechos futuros como arrendador del terreno. Por tanto, le recomendamos firmemente que consulte a un abogado para que éste revise el documento y lo compare con el acuerdo de arrendamiento. Si esta declaración jurada pretende modificar su arrendamiento, en la mayoría de los casos, no es necesario firmar. En algunas ocasiones en el pasado, las compañías de torres celulares han ofrecido compensaciones a los propietarios a la hora de firmar una declaración jurada. Esto no significa que no deba firmar; simplemente que podría estar concediendo más de lo que puede conseguir. Si desea que su declaración jurada sea estudiada, por favor póngase en contacto con un abogado de torres celulares.

Consejos del experto

Las compañías de torres a menudo prefieren comprar arrendamientos directamente con la intención de diversificar su cartera de activos; sin embargo, no son las únicas compañías interesadas en comprar arrendamientos celulares. Las compañías de compras de arrendamientos lo hacen por el puro beneficio. La motivación del comprador puede o no ser de interés para Ud., pero lo que es seguro es que afectará el valor de su oferta final.

A la hora de negociar arrendamientos, Ud. debería prestar atención en primer lugar a la fecha de expiración (que no es lo mismo que la fecha de renovación). Si todavía quedan cinco o más años de arrendamiento, probablemente lo mejor sea dejarlo como está. ¿Por qué? Porque los arrendamientos habitualmente tienen un mayor valor cuando más próxima está su fecha de expiración.